Coronahuurkorting

Huurders en verhuurders van bedrijfspanden treffen elkaar de laatste maanden vaak in de rechtszaal, wegens onbetaalde huur.

In de bestaande jurisprudentie omtrent Corona en de gevolgen daarvan in de verhouding huurder/verhuurder wordt aangenomen dat de genomen overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus is te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

Dat leidt vervolgens tot een verzoek om – en veelal een vordering tot – huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6: 258 BW) of de redelijkheid en billijkheid.

Het ligt daarbij op de weg van de huurder om aannemelijk te maken dat door de Coronacrisis haar omzet- en/of winstcijfers zodanig zijn gedaald dat aanleiding bestaat om artikel 6.28 BW toe te passen.

Vervolgens komt de vraag aan de orde “hoe de pijn vervolgens tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld”. Hier lopen op dit moment veel rechtszaken over en de behoefte aan de juridische kwalificatie en de maatstaven wordt groter.

Op dit moment zijn de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voorgelegd door de Rechtbank Limburg:

  1. dient de als gevolg van de Corona-crisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Niet duidelijk is wanneer de Hoge Raad hierover een antwoord zal formuleren.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 14 september 2021 alvast een voorzet gegeven:

Volgens het Gerechtshof Amsterdam maakte het “voor de beoordeling van de zaak niet uit of de gevolgen van de coronacrisis in deze huurrelatie nu wel of niet als gebrek kunnen worden aangemerkt, omdat in beide situaties artikel 6:258 BW van toepassing is en tot dezelfde resultaten leidt. Er zou reden kunnen zijn voor een andere benaderingswijze, als de huurovereenkomst van partijen een bepaling zou bevatten die rechtstreeks is te relateren aan een crisis als de huidige, maar dat is niet het geval.” Dat zal in de meeste huurovereenkomsten overigens niet het geval zijn.

Low Angle Foto Van Vier Hoogbouw Gordijngevel Gebouwen Onder Witte Wolken En Blauwe Lucht

 

Hoe om te gaan met de door de overheid verstrekte Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)?

Tot nu werd in vele gevallen geoordeeld dat deze TVL bij de omzet diende te worden opgeteld. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt anders: “Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren”.

 

Het Hof Amsterdam komt tot de volgende formule voor de huurkorting:

(totale vaste lasten minus de ontvangen TVL) vermenigvuldigd met het percentage dat de huur deel uitmaakt van de vaste lasten vermenigvuldigd met het omzetdalingspercentage vermenigvuldigd met 50% of kortweg

(totale vaste lasten-TVL) x (% huurdeel vaste lasten) x omzetdalingspercentage x 50%.

 

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad heeft op 30 september 2021 de gestelde vragen als volgt beantwoord:

  • Een gedwongen sluiting is – behoudens een contractuele afwijking – in beginsel een gebrek in de zin van art. 7: 204 lid 2 BW.
  • De rechtsgevolgen moeten worden beoordeeld aan de hand van (art. 7: 204 BW in verbinding met) art. 6: 258 BW.
  • 3.Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is.
  • Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van het Gerechtshof Amsterdam 14 september 2021,

 

Uiteraard is ook hier weer een rol weggelegd voor de zogenaamde omstandigheden van het geval. Die worden besproken in de conclusie van 54 pagina’s. Bij een zitting twee dagen na dit Arrest gaf de Rechtbank Amsterdam aan dat het nog niet zeker was dat zij zich met deze uitspraak zou verenigen.

De Rechtbank Rotterdam leek zich te kunnen vinden in de overwegingen in het Arrest en de conclusie van de Procureur-Generaal.